Yapı Yaklaşık Maliyet

---

---

Yaklaşık maliyet ne demektir?

Hayata geçirilmesi planlanan bir projede yapının finansman maliyeti hariç, yüklenici kar ve genel giderler dahil olarak toplam olarak parasal tutarının belirlenmesine yaklaşık maliyet denir.

Yaklaşık maliyetin önemi!

Yapı yaklaşık maliyetin doğru tahmine yaklaşma oranı, gerek işveren gerekse de yüklenici açısından hayati öneme sahiptir. Çünkü yatırım sahibi planladığı proje için gerekli finansal açıdan hazırlığını ve bütçesini ona göre yapacaktır. Yüklenici firmalar açısından ise nakdi ve gayri nakdi finansman, , makine ekipman, insan kaynakları, malzeme tedariki vb. elindeki kaynakların istekli oldukları iş ile kıyaslayıp söz konusu projeyi tamamlayıp, tamamlayamayacaklarını belirleyeceklerdir. Bunun devamında işten gerçekleşmesi istenilen kar marjını alıp alamayacağının hesabının yapacak ve tenzilat oranlarını bu hesaplamalara dayalı olarak teklife yansıtacaktır. Burada bütün bu sistemin ve çalışmaların tek dayanağı ise yaklaşık maliyet hesaplamaları olacaktır.

Bir inşaat projesinin (fabrika, okul, dini yapılar, köprü vb.) en az 6 ay ile 2 yıl arasında yapı büyüklüğü ve özelliğine bağlı olarak değişen inşa süreleri de göz önüne alındığında gerçekçi bir yaklaşık maliyet çalışması başlangıçtaki bütçe planı ile bitimdeki harcanan paranın arasındaki makas açılacaktır. Çünkü, planlanan yapının ortaya çıkmasında kullanılan çeşitli nitelikteki kaynakları ayrıntılı ve titiz bir çalışma ile bütçe kalemi altında toplamak, çoğunlukla zaman kaynağı ile beslenen çalışmalardır.

Özellikle yapım işleri Yüksek Fen Kurulu standartlarında üretim girdi kalemlerinin çok fazla ve üretim zamanının uzun olduğu projelerde imalat maliyetlerinin hesaplanması iyice karmaşıklaşmaktadır. Ülkemiz’ in birde 2020-2022 yılları arasında COVİD 19 ve Döviz şoku yaşaması sebebiyle tüm üretim girdileri kontrolden çıkmış olup, işveren ve yükleniciler açısından çok zor yıllar yaşanmış ve yaşanmaya devam etmektedir.

Paranın zaman değeri – yaklaşık maliyet ilişkisi

Vikipedi‘ da

Paranın zaman değeri, günümüzde paranın gelecekte alınacak para toplamından daha değerli olduğunu belirten temel bir finansal kavramdır.^[1] Finansın bu temel ilkesinde paranın faiz kazanabilmesi koşuluyla herhangi bir miktar para daha kısa sürede alınmaya değer. Bazen mevcut indirimli değer de denir

Bir ürün veya hizmeti elinizde ki 100,00 TL ile her yıl tedarik ettiğinizde, ürün veya hizmetteki azalma oranı paranın zaman değerini hesaplamada yardımcı olur. Günümüz de yüzlerce iş kaleminden oluşan bir yapının, 1 yıl sonraki maliyetini hesaplamak sadece metraj ve gerekli iş programı hazırlanması ile mümkün değildir. Hele ki, günümüz Türkiye’ sinde resmi enflasyon oranları yapım işlerinde yıllık bazda %100′ ü geçmektedir. Böyle bir ortamda yatırım kararı almak çok ciddi riskler barındırmaktadır. Yatırım yapmazsanız büyüyemez ve enflasyonist ortamda ileriki yıllarda planladığınız fabrikayı hiç yapamama riski taşırsınız. Yatırım yaparsanız bütçeniz sarsılabilir ve bir anda şirketinizin finansal krize girmesine sebep olabilirsiniz.

İçerisinde bulunduğumuz 2022 yılı itibariyle artık hesap ve planlama yapmak gerçekten çok zor hale gelmiştir. Dünya da ticarette artık sınırların kalkması, tüm Ülkeleri birbirine ham madde’ de bağımlı hale gelmesi, en ücra Ülkeler’ de meydana gelen siyasi, iktisadi, sosyal, ekonomik, askeri vb. olaylar tedarik zincirlerini etkilemekte ve malzeme fiyatlarına enflasyonist baskı yapmaktadır.

Bunun örneklerini 2021 ve 2022 yıllarında çokça bizzat deneyimleyerek yaşadık. Çin’ de başlayan ve Dünya’ ya yayılan Covid19 salgını, Rusya ile Ukrayna savaşı, başta enerji olmak üzere tüm sektörleri bir anda etkilemiş ve yapım işleri de bu belirsizlikten nasibini almıştır. Peki bu durumda işveren ve yükleniciler neler yapabilir bunu hep beraber inceleyelim.

İhtiyaçların tam olarak belirlenmesi

İşveren açısından

İster Köprü, Okul, Fabrika, Havaalanı, Otoyol, Hastane ve hatta mezarlık inşaatı yaparken, tüm planlamaların fizibilitesi yapılmalıdır. Günümüz ve ilerisini düşünerek tüm ihtiyaçların net ortaya konulması gerekir. Gereğinden fazla veya küçük depo, fabrika, okul vb. yatırımlar kesinlikli yapılmamalıdır. Bu yüzden ihtiyaçların net olarak belirlenmesi ve ona göre proje yapılması ile işin fizibilitesi göz önünde bulundurularak karar verilmelidir. Tamamı kullanılamayacak kadar büyük fabrikalar, kullanılmayan havaalanları vb. yatırımlar Ülkemiz’ de gözünüzün önüne gelecektir.

Bütçe hesapları yapılırken, sadece işin yaklaşık maliyeti üzerinden değil finans ve enflasyon hesaplarını da göz önünde bulundurarak planlama yapılması ve dahi büyük proje yatırımları yapılırken ekonomi ve finans uzmanlarından muhakkak görüş alınmalıdır.

Yüklenici açısından

Bu ortamdaki yüklenicilerin durumu, yatırım kararı alacak kişi ve kurumların sancılarından farklı değildir. Teminat mektubu vererek ve tüm finansal kaynaklarını bir nevi hayatını ortaya koyarak giriştiği yüklenim işinde kararlar almak ve uygulamak zordur. İnşaat firmaları büyümek ve yeni iş istihdamı yapmak zorundadır. Bu enflasyonun ortasında şirketler iflas etti ve bundan sonra da yapacaktır. Kamu müteahhitlerine ek fiyat farkı ve ek fiyat farkının ek farkı verilmesi ile ilgili yeni mevzuatlar resmi gazetede yayınlandı, ancak bu, firmaların sorunlarını çözme yeteneğine sahip değildi.

Yapım işi ile uğraşan bir firma battığında sadece firma sahibi zarar görmez. Yüklenimde bulunduğu proje onlarca iş kaleminde oluştuğu için, bunların tedarikçileri, taşeronları ezcümle tüm piyasaya etkisi olacaktır. Birde kişisel hata iflası değil, Ülke ekonomisinin genel olarak sıkıntı da olduğu bir durumda olunca işler kontrolden çıkmaktadır. Peki taahhüt işi ile uğraşan firmalar bu dönemde ne yapacaktır?

1. Firmalar istekli olarak teklif vermek istedikleri projelerde seçici davranacaklar.
2. Yaklaşık Maliyet ve Teklif öncesi hazırlıklarını çok titiz şekilde yapacaklar.
3. Proje üzerinde tahmini olarak değil detaylı metraj çalışması yapılması gerekir.
4. İşverenlerin vermiş olduğu pursantaj’ ları dikkate almadan teklif çalışması tamamlanmalıdır.
5. İş kalemlerinin mümkün mertebe piyasadan güncel fiyat teklifleri alınmalıdır.
6. İmalat kalemleri maliyeti haricinde genel gider hesaplarını gözden geçirecekler.
7. Finans konusunda ve güncel ekonomi olayları’ nı en azından finansal okur yazarlık seviyesine kendilerini geliştirecekler.

Anonim bir inşaatçı sözü

Kar ettiğin bir işi hızlı yap, zarar ettiğin bir işi daha çok hızlı yap.

Ön keşif, Muhammen bedel nedir?

Bir yapının inşaatına başlaman önce maliyetinin hesaplanmasına Ön Keşif veya günümüz adıyla yaklaşık maliyet denir. Bazı İdare veya kişilerde bu isimlendirmeler yerine muhammen (Oranlanan-Tahmin Edilen) bedel olarak kullanmaktadır. Bu tanımların hepsi aynı şeyi ifade etmeye kullanılmaktadır.

Yapı yaklaşık maliyet hesaplama yöntemleri nelerdir?

Yapılması planlanan bir iş için projelerin henüz hazır olmadan veya ön proje aşamasında yaklaşık maliyeti belirleyebilmek için, aşağıdaki yöntemler kullanılabilmektedir. Bu yöntemlerin tamamında sonuca direk ulaşamasanız da size tahmini bütçenin en alt limitlerini doğru olarak verecektir.

Birim hacim yöntemi ile yaklaşık maliyet hesaplama

Yapılması planlanan bir yapı ile benzer özelliklerdeki yapının hacimsel olarak kıyaslanması ile tahmini yaklaşık maliyet oluşturulmasıdır. Bu yöntemle bütçe tahmini yapabilmek için, kullanılan yapının hacmi ile maliyet bütçesinin bilinmesi gerekmektedir. Örneğin, İller Bankası Arıtma tesislerinin 300 m³/gün, 500 m³/gün, 1000 m³/gün, 5000 m³/gün tip tesisleri mevcuttur. Bu işlerin kesin hesap bedellerine enflasyon farkı eklenerek m³ / TL tahmini arıtma tesisi bütçeleri oluşturulabilir. Burada mevcut tesislerin projeleri incelenip, yakın olan hacimsel maliyet tercih edilmelidir. Bu hesaplardaki yanılma payını azaltır. Yine aynı şekilde DSİ ve Belediyelerin su tip su deposu projeleri mevcuttur. Bu projelerde de hacim üzerinden yaklaşık maliyet oluşturmak mümkündür. Eskiden bu istatistik bilgilere ulaşmak zor iken günümüzde Ekap üzerinden bu verilere ulaşmak ve analiz etmek pratik hale gelmiştir.

Hizmet birim yöntemi ile yaklaşık maliyet hesaplama

Bu hesap yöntemi ile Kamu Kurum ve Kuruluşları ile Özel sektör işlerindeki proje maliyet tahminleri yaklaşık olarak çıkartılabilir. Hizmet birim’ den kasıt, bitirilmiş proje maliyetinin Okullardaki derslik başı maliyeti, Hastanelerin yatak başı maliyeti üzerinden ihtiyaç olan projenin tahmini bütçesi yapılır. Burada da dikkat edilmesi gereken husus maliyet seçimi yapılırken benzer projeler baz alınmalıdır. Detaylandırmak gerekirse; 8 Derslik ilkokul yaklaşık maliyeti tahmini için mümkünse 8 derslik değilse 10 derslik projeleri baz alınarak tahminler yapılmalıdır.

Bu konuda istatistikler ne kadar dikkatli incelenip, seçimler doğru yapılırsa, gerçek bütçelere yakın sonuç çıkar. Veri analizi yapılırken mevcut yapılması planlanan il ve ilçeye bakılır, yoksa diğer ilçe ve illere bakılarak tahmin yapılmalıdır. Ülkemiz’ deki bölgelerde dahi maliyet farklılıkları oluşmaktadır. Tüm bu verilen analiz edildikten sonra enflasyon farkları eklenip tahmin tamamlanmalıdır.

Birim alan yöntemi ile yaklaşık maliyet

Ülkemiz’ de firmaların teklif verirken en çok kullandıkları yöntemdir. Sadece Kamu işleri değil, satılan daireler üzerinden de İl, İlçe, Mahalle üzerinden maliyet çıkartmak mümkündür. Bu yöntemde yapılması planlanan ile mevcutta yapılmış ve bitmiş projenin m² maliyetinin kıyaslanarak yaklaşık maliyet oluşturulur. Aynı zamanda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı her yıl m² yapı yaklaşık inşaat birim maliyetleri belirleyerek resmi gazetede yayınlanır. Bu rakamlara %25 yüklenici kar ve genel giderleri dahil, KDV hariçtir. Yapılması tasarlanan yapının m² büyüklüğünü ilgili kısımdaki rakam ile çarpılması sonucu yaklaşık maliyet bulunur.

SINIFI	GRUBU	TÜRÜ	FİYATI / M²
1.SINIF YAPILAR	A GRUBU	1) Kargir Yapılar 2) Kümes, Sera, Gölgelik,	605,00 TL
1.SINIF YAPILAR	B GRUBU	1) Hayvan Ağılları, su deposu 2) İş yeri deposu	910,00 TL
2.SINIF YAPILAR	A GRUBU	1) Kuleler, Ayaklı Su Deposu 2) Palplanj ve ankrajlı perde 3) Kayıkhane	1.500,00 TL
2.SINIF YAPILAR	B GRUBU	1) Ofis Dükkan, park, saha, 2) Küçük Endüstri yapıları 3) Mezbaha, yat limanları	2.210,00 TL
2.SINIF YAPILAR	C GRUBU	1) Hangar ve Sanayi Yapıları	2.425,00 TL
3.SINIF YAPILAR	A GRUBU	1) Okul, AVM, Konut 2) Kamping, küçük sanayi	3.200,00 TL
3.SINIF YAPILAR	B GRUBU	1) Cezaevi, Gençlik Merkezi 2) Sağlık Ocağı, fuar, sergi salonu	4.275,00 TL
4.SINIF YAPILAR	A GRUBU	1) Büyük Okul, İdari bina 2) Liman, Meslek Yüksek Okulu 3) İbadethane, otel	4.580,00 TL
4.SINIF YAPILAR	B GRUBU	1)Belediye, Kamu binaları 2) Metro, Banka, Televizyon	5.440,00 TL
4.SINIF YAPILAR	C GRUBU	1) Bakanlık Binaları 2) Arşiv yurt binaları	5.875,00 TL
5.SINIF YAPILAR	A GRUBU	1) Orduevi 2) Borsa binaları	7.090,00 TL
5.SINIF YAPILAR	B GRUBU	1) Kongre salonları 2) Olimpik spor tesisleri	8.595,00 TL
5.SINIF YAPILAR	C GRUBU	1) Otel ve Tatil köyleri 2) Büyük müze ve kütüphaneler	9.525,00 TL
5.SINIF YAPILAR	D GRUBU	1) Opera, tiyatro, 2) Tarihi eser binaları	11.175,00 TL

Yaklaşık maliyetin metraja dayalı olarak belirlenmesi

Bu yöntem, tasarlanan yapı maliyetinin olabildiğince gerçeğe yakın olarak hesaplanması istendiğinde kullanılması gerekmektedir. Bu amaçla, önce yapıyı oluşturan tüm iş kalemlerinin imalat miktarı hesaplanmakta yani metrajı yapılmakta, sonra da bu elemanların miktarları, her eleman için öngörülen birim fiyatlar ile çarpılmaktadır. Böylece, yapıdaki her bir iş kaleminin maliyeti, ve bu iş kalemlerinin maliyeti toplanarak yaklaşık maliyet oluşturulur. Dolayısıyla yöntemin iki önemli unsuru bulunmaktadır.

Bunlardan birincisi yapılması planlanan projenin tüm iş kalemlerine ait metrajların çıkartılmasıdır. İkinci husus ise kullanılacak birim fiyatın poz numarasının ve tanımının seçilerek yaklaşık maliyet temeli oluşturulur. Metrajın doğru yapılmaması veya birim fiyatların gerçeği yansıtmaması, bunlara dayanarak hazırlanan yaklaşık maliyetin gerçeğe yakın olması beklenemez.

İş kalemlerinin metrajı üzerinden Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yüksek Fen Kurulu fiyatları kullanılarak veya fiyat teklifi alınarak yaklaşık maliyet oluşturulabilmesi için ilk önce yapılması gereken şey projelerin hazırlanmasıdır. Çünkü bütün iş kalemlerinin hesabı projeye dayanacaktır.

Kesin keşif nedir?, nasıl yapılır ?

İmalatları tamamlanmış ve geçici kabul’ ü yapılan bir işte, toplam inşaatın ne kadara mal olduğunun hesaplanmasına kesin keşif veya kesin hesap denir.

Kesin hesap, proje tamamlandıktan sonra hesaplanmaktadır. Kesin keşif bedelinin belirlenmesinde 2 yol izlenebilir.

1. Yapının bitiminden itibaren muhasebesel kayıtlardan o zamana kadar yapılan harcama kayıtları üzerinden toplam değer çıkartılır. Bu yöntem tek ve doğru gibi gözükse de geçekte büyük farklılıklar ortaya çıkabilir. Çünkü kayıt dışı ekonomi bu coğrafyanın bir gerçeğidir.
2. İşin yapımı sırasında iş kalemlerinin miktarlarının ve maliyet fiyatlarının ayrı bir rapor olarak tutulması sonucu ortaya çıkan toplam bedeldir. Bu yöntem daha doğru sonucu verecektir.

İmalat kalemlerine bağlı olarak çıkartılan hesaplar, teklif birim fiyat götürü bedel ihale usulü ile ihale edilen kamu inşaatlarında yaygın olarak kullanılmaktadır. Bu izlenecek yoldaki en önemli husus, işin miktarını kesin bir şekilde belirlemek için çok titiz bir çalışma ile metrajların çıkartılması gerekmektedir.

Kesin hesap çıkartılması için inşaatın bitmesi beklenmeden, işin başından sonuna kadar günü gününe maliyet hesapları yapılması ve bu tutarların yazılı bir şekilde kayıt altına alınması ile kesin maliyet net olarak hesaplamış olacaktır. Fiyat farkı bulunan kamu veya özel sektör sözleşmelerinde fiyat farkı hesapları ilgili ayda yapılarak hesaplar revize edilmelidir.

Yaklaşık maliyetin güncellenmesi

Enflasyon oranlarının yüksek olduğu ülkemizde paranın zaman değerinden bahsetmiştik. Daha önce belirlenmiş yaklaşık maliyetin de zamanla güncelliğini yitireceği açıktır. Anahtar teslimi götürü bedel sözleşmeleri gibi durumlarda, bir fiyat farkı olması durumunda işin tekniğine uygun ve zamanında tamamlanması imkansız hale gelir. Bu nedenle, fiyat farkı olmayan işlere istekli sıfatı ile teklif verirken iyice düşünülmelidir.

Yaklaşık maliyetin güncelliğini kaybetmesi sadece kamuya hizmet veren işletmeleri etkilemez. Özel sektöre iş yapan müteahhitlerin olduğu bir ortamda, yani önce daireyi satıp sonra onu satın alan müteahhitlerin olduğu bir ortamda tüm sektörü etkilemektedir. Bir dairenin satışını önden yapan bir müteahhit, artan maliyetler nedeniyle zarara uğrayacak ve ya kaliteden vazgeçecek ya da daha fazla ücret talep edecektir. Bu talepleri karşılanmazsa, sözlerini yerine getiremeyecek ve taraflar arasındaki anlaşmazlıklar yargıya intikal edecek ve herkes uzun yıllar hakkını aramaya çalışacak.

Enflasyon kaynaklı maliyet artışlarını taraflara zararını önlemek için, maliyet artış bedellerinin enflasyonu en düşük para birimi cinsinden (günümüz de dolar ve euro) belirlenmesidir. Bu yöntem günümüzde pek çok mal, hizmet ve yapım işinde kullanılmaktadır. Ancak Devlet tarafından sözleşmelerin döviz üzerinden yapılmasına yasak getirilmiştir. Bu durumda firmalar kayıt dışı işleme teşvik edilmektedir. Ezcümle şuan ki şartlarda kaçış yok. Altta kalanın canının çıkacağı bir sisteme dönmüş vaziyetteyiz.

Özetle, her üreticinin, ürünün maliyetini doğru olarak belirlemesi, kendi ticari varlığını koruyabilmesi bakımından oldukça önemli hale gelmiştir.

İhale mevzuatında yaklaşık maliyetin güncellenmesi

İhale mevzuatımızda ve uygulamalarda genellikle firmaların tekliflerinin yaklaşık maliyetin üzerinde kalması halinde güncelleme seçeneği devreye alınmaktadır. İhale mevzuatını incelediğimizde; ciro güncelleme gibi yaklaşık maliyet de güncellenebilmektedir.

Yapım İşleri Genel Şartnamesi 11. Madde 3. Fıkrası

Yaklaşık maliyet, güncelliğini kaybetmesi halinde, ilk ilan veya davet tarihine kadar güncellenir.

şeklinde açıkça belirtilmiştir.

Yaklaşık maliyet nasıl güncellenir?

Kamu işlerinde yaklaşık maliyetin güncelleme gerekliliği 2018 yılından itibaren enflasyon ve tedarik zincirlerindeki problemlerin ortaya çıkışıyla iyice artmıştır. Bu dönemde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yüksek Fen Kurulu bu konuda kamuoyuna görüş sunmuştur. Öncelikli olarak yaklaşık maliyetin güncellenmesi sırasında varsa yeni yayınlanmış kamu birim fiyat rayiçlerinin kullanılarak güncellenmesini istemektedir.

Eğer yeni birim fiyat olmaması durumunda, TÜİK inşaat maliyet endeksi ve değişim oranına göre çıkan değer, yaklaşık maliyetin hesaplandığı ay ile ihale ilan tarihi itibariyle güncellenecektir. İdareler açısından bu hususta tam yetkilidirler. Güncelleme basit bir temel endeks ile güncel endeks arasındaki katsayısı bulup, yaklaşık maliyet ile çarpılarak güncellenmelidir.

Örneğin; 31.10.2022 tarihindeki bir ihale için, 2022/3 sayılı 01 haziran 2022 tarihinden itibaren geçerli olacak birim fiyatlar ile hazırlanmış bir işimiz olduğunu varsayalım.

YAKLAŞIK MALİYET TUTARI	100.000,00 TL
HAZIRLANAN BİRİM FİYAT AYI	15 HAZİRAN 2022
İHALE TEKLİFİNİN VERİLECEĞİ TARİH	31 AĞUSTOS 2022
TEMEL ENDEKS	614,46
GÜNCEL ENDEKS	667,06
DEĞİŞİM	%8,56
GÜNCELLENMİŞ YAKLAŞIK MALİYET	108.560,00 TL

Yukarıda görüleceği üzere 2,5 aylık bir dönemde güncellenmiş endeks %8,56 oranında artış göstermiş. (15.06.2022-31.08.2022) Yüklenici resmi kar marjının yüzde %10 olduğu göz önüne alındığında, bu enflasyon farkı piyasayı zora sokmaktadır. Parasal olarak küçük ve süresi 1 yılın altındaki ihalelerde idareler fiyat farkı vermemektedirler. Hatta resmi ödeme süresinin bile 75 gün (2,5) olduğu düşünülürse, fiyat farkı olmayan işlerin tamamında yükleniciler finanse edecek ve para kazanamayacaktır. Bu sürdürülemez bir durumdur. İvedi olarak bir KHK çıkartılmalı ve tüm yapım işlerinin tamamına istisnasız fiyat farkı verilmesi gerekmektedir. 2022/hazirandan itibaren EKAP üzerinden dosyaları incelediğimizde ve ulusal basına çıkan haberler baktığımızda ihalelerin katılım olmadığı için iptal olduğu gözükmektedir.

Rekabetin fazla olduğu ve finansal kaynaklara erişimin zorlaştığı bu ortamda kamuya yüklenim yapmak giderek daha zor hale gelmiştir. İlişkili bakanlık bu durumu fark etti ve iki kez daha fazla fiyat farkı ve tasfiye kararnamesi çıkararak şirketlerin finansal olarak iflas etmesini önlemeye çalıştı. Bununla birlikte, bu sadece şirketlerin iflas riskini kısa bir süre ertelemiştir. Başlanan projelerin tamamlanmadığı durumlarda kamuya dolaylı olarak zarar vereceği açıktır. Hem yüklenicilerin teklif hazırlama ve fizibilite çalışmalarında daha dikkatli olmaları gerekir hem de kamu tarafından gerekli yasal düzenlemelerin uygulanması gerekir. En önemlisi, ülkemizin enflasyondan kurtulması çok önemlidir. İnşallah yakın zamanda hem kamu hem de özel sektör için karlı bir model ortaya çıkar.